Cada semana recibimos consultas de inversores que se plantean comprar en Torrevieja para alquiler vacacional. La pregunta común: "¿qué rentabilidad puedo esperar realmente?". Este post intenta responderla con datos reales del mercado y no con cifras de marketing.
Antes de aterrizar números: la licencia. Los apartamentos turísticos en la Comunidad Valenciana necesitan licencia VFT (Vivienda Turística) autonómica y cumplir requisitos mínimos de equipamiento (extintor, kit de primeros auxilios, hojas de reclamación, certificado energético). Sin licencia el riesgo de sanción es real — multas a partir de 6.000 € por anuncio sin VFT visible. Si la finca tiene comunidad y los estatutos prohíben turística, la licencia se deniega. Verifica esto antes de comprar; lo contamos también en nuestra guía de comprar siendo extranjero.
Datos reales: ingresos brutos. Con licencia, un apartamento de 2 dormitorios cerca de Playa del Cura suele facturar entre 11.000 y 14.000 € brutos al año en alquiler vacacional, con ocupación media del 65-75% en plataformas tipo Airbnb/Booking. Las semanas de julio y agosto pueden facturarse a 700-1.100 € por semana, mientras que octubre-marzo bajan a 350-500 €/semana.
Distribución estacional aproximada de los 12.000 € brutos: julio-agosto suelen aportar el 40-45% del total (5.000-5.500 €); junio y septiembre, otro 25% (3.000 €); abril, mayo y octubre, 15% (1.800 €); resto del año, 15-20% (1.800-2.300 €). Esta distribución es importante porque los costes fijos no se distribuyen igual.
Costes operativos detallados: Limpiezas profesionales (35-50 € por cambio, ~30-50 cambios al año = 1.200-2.500 €), suministros con consumo no acotado (luz/agua/gas/Wi-Fi 1.200-1.800 €/año), comunidad (40-100 €/mes = 480-1.200 €/año), seguro multirriesgo (200-300 €), reparaciones y reposiciones (presupuesta 600-900 €/año), gestión profesional (15-20% de la facturación = 1.700-2.800 €). Suma todo: 4.380-9.500 € en costes operativos anuales.
Rentabilidad neta razonable: 4-6% anual sobre el precio de compra para una operación bien seleccionada. Ejemplo concreto: apartamento 130.000 € + 13.000 € de costes asociados = inversión total 143.000 €. Ingresos netos esperados 6.000-8.500 € → rentabilidad neta 4,2-5,9%.
Pero esto no es toda la foto: la revalorización. Torrevieja viene subiendo entre 4 y 7% anual los últimos 5 años en zonas céntricas. Si combinas rentabilidad de alquiler (4-6%) con revalorización (4-7%), la rentabilidad total puede ser 8-12% anual. Sumando 5 años, una vivienda de 130.000 € puede pasar a 165.000-180.000 € en valor de mercado.
Riesgos a tener en cuenta: (1) Cambios regulatorios — la Comunidad Valenciana puede endurecer la regulación VFT como ya ha hecho Cataluña. (2) Saturación turística — en zonas muy densas la competencia tira los precios a la baja. (3) Comunidades de propietarios que prohiben turística por estatutos. (4) Costes de gestión inesperados (averías, reposiciones).
Recomendaciones de selección: Mejor ratio precio/rentabilidad lo dan apartamentos de 2 dormitorios cerca de playa, con ascensor, terraza y aire acondicionado en zonas céntricas. Evita pisos sin ascensor en plantas altas, viviendas con problemas de humedad o comunidades grandes con derramas frecuentes. La selección es lo que separa una rentabilidad del 4% de una del 8%.
Si te interesa concretar números sobre una propiedad específica, cuéntanos qué presupuesto manejas y qué tipo de zona prefieres y te montamos una hoja de cálculo realista con los ingresos esperables, costes y rentabilidad neta. También puedes explorar el catálogo filtrando por zonas con mejor proyección.