Comprar en España siendo extranjero es perfectamente posible y, contra lo que muchos piensan, no especialmente complicado. Lo único que añade pasos al proceso normal es el NIE (Número de Identidad de Extranjero), obligatorio para firmar la escritura. Esta guía te muestra todos los pasos en orden, los costes esperables y los errores frecuentes que te conviene evitar.
1. Empieza por el NIE. El NIE se solicita en cualquier comisaría española con cita previa, o más rápido, en el consulado español del país de origen. Coste: 100-200 € (incluye gastos consulares y, opcionalmente, gestor). Tiempo: 1-3 semanas. Sin NIE no hay compra ni cuenta bancaria a tu nombre, así que es el primer trámite que debes hacer. Si compras como pareja, ambas personas necesitan NIE individual.
2. Cuenta bancaria española. No es legalmente obligatoria, pero la práctica totalidad de transacciones inmobiliarias usan cheques bancarios o transferencias desde una cuenta española. La mayoría de bancos abren cuenta a no residentes con el NIE y un comprobante de domicilio fiscal del país de origen. Tarda 1-2 semanas. Bancos con experiencia con extranjeros: Banco Sabadell, BBVA, Santander.
3. Encuentra la propiedad. Aquí entra el papel de tu inmobiliaria. En Costa Blanca sur recomendamos visitar varias zonas para entender bien las diferencias — léete nuestra guía sobre Torrevieja, La Mata y Guardamar antes de cerrar la elección. Pídenos una visita y te enseñamos opciones que encajen exactamente con lo que buscas.
4. Reserva con contrato de arras. Una vez decidida la propiedad, se firma un contrato de arras (típicamente 5.000-10.000 € o 10% del precio) que reserva la vivienda y compromete a ambas partes. Este es el momento crítico: contrata un abogado independiente que revise la documentación. Coste del abogado: 1.000-1.500 € por una operación tipo, totalmente recomendable.
5. Hipoteca para no residentes. Los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes hasta el 60-70% del valor de tasación (vs 80% para residentes). Plazos más cortos (15-20 años) y tipo ligeramente superior al de un residente — actualmente entre TIN 3,5% y 4,5% según perfil. Se valora el origen del salario y la solvencia general; pidan extractos bancarios de los últimos 6 meses traducidos jurados.
6. Tasación oficial. El banco encarga una tasación a una sociedad homologada (Tinsa, Sociedad de Tasación, etc.) — coste 300-500 € a tu cargo. La tasación marca el valor sobre el que se calcula el porcentaje de hipoteca. Si la tasación es inferior al precio de compra, tendrás que aportar más en metálico.
7. Notaría. El día D se firma la escritura ante notario. El notario verifica identidades, lee la escritura, y formaliza la transmisión. Coste de notario: 0,2-0,5% del valor escriturado. Asegúrate de llevar NIE, pasaporte vigente y los cheques bancarios de pago.
8. Registro de la propiedad e impuestos. Tras notaría, hay 30 días para inscribir la escritura en el Registro y pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — entre 6% y 10% del precio según comunidad autónoma; en Comunidad Valenciana es 10% para vivienda habitual o 11% para segunda residencia. Si compras obra nueva, en lugar de ITP pagarás IVA (10%) más AJD (1,5%).
Resumen de costes asociados: Suma realista por encima del precio: ITP/IVA+AJD (10-11,5%), notaría (0,3%), registro (0,2%), gestoría (300-500 €), abogado (1.000-1.500 €), tasación si hay hipoteca (400 €). Total esperable: 10-13% sobre el precio. Para una vivienda de 200.000 €, presupuesta 22.000-26.000 € extra.
Si la compra es como inversión para alquiler vacacional, te recomendamos leer nuestro post sobre rentabilidad real del alquiler vacacional en Torrevieja — los números cambian mucho con la zona y el tipo de propiedad. Y si quieres una conversación sin compromiso para entender mejor el proceso aplicado a tu caso concreto, escríbenos por aquí y te llamamos.
Un consejo final: nunca firmes el primer día. Visita la vivienda al menos dos veces, en horarios distintos, y haz preguntas sobre la comunidad de propietarios, derramas pendientes, certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad. Acompañamos a nuestros clientes en todo este proceso para que la experiencia sea lo más fluida posible.