Kupowanie w Hiszpanii będąc obcokrajowcem jest jak najbardziej możliwe i, wbrew powszechnej opinii, nie jest szczególnie skomplikowane. Jedyną rzeczą, która dodaje kroki do normalnego procesu, jest NIE (Numer Identyfikacyjny Cudzoziemca), obowiązkowy do podpisania aktu notarialnego. Ten przewodnik przedstawia wszystkie kroki po kolei, przewidywane koszty i częste błędy, których warto unikać.
1. Zacznij od NIE. Numer NIE uzyskuje się w dowolnym hiszpańskim komisariacie policji po wcześniejszym umówieniu, lub szybciej, w hiszpańskim konsulacie w kraju pochodzenia. Koszt: 100-200 € (obejmuje opłaty konsularne oraz, opcjonalnie, pośrednika). Czas: 1-3 tygodnie. Bez numeru NIE nie ma możliwości zakupu ani otwarcia konta bankowego na Twoje nazwisko, dlatego jest to pierwsza formalność, którą musisz załatwić. Jeśli kupujesz jako para, obie osoby potrzebują indywidualnego numeru NIE.
2. Hiszpańskie konto bankowe. Nie jest prawnie obowiązkowe, ale praktycznie wszystkie transakcje na rynku nieruchomości wykorzystują czeki bankowe lub przelewy z hiszpańskiego konta. Większość banków otwiera konta dla nierezydentów na podstawie numeru NIE oraz dowodu adresu podatkowego z kraju pochodzenia. Zajmuje to 1-2 tygodnie. Banki z doświadczeniem w obsłudze obcokrajowców: Banco Sabadell, BBVA, Santander.
3. Znajdź nieruchomość. Tutaj wchodzi w grę rola Twojej agencji nieruchomości. Na południu Costa Blanca zalecamy odwiedzenie kilku stref, aby dobrze zrozumieć różnice — przeczytaj nasz przewodnik po Torrevieja, La Mata i Guardamar przed podjęciem ostatecznej decyzji. Umów się z nami na wizytę, a my pokażemy Ci opcje, które dokładnie odpowiadają temu, czego szukasz.
4. Rezerwacja z umową przedwstępną. Po podjęciu decyzji o nieruchomości, podpisuje się umowę przedwstępną (zazwyczaj 5.000-10.000 € lub 10% ceny), która rezerwuje nieruchomość i wiąże obie strony. To jest krytyczny moment: zatrudnij niezależnego prawnika, który przejrzy dokumentację. Koszt prawnika: 1.000-1.500 € za standardową transakcję, zdecydowanie zalecane.
5. Kredyt hipoteczny dla nierezydentów. Hiszpańskie banki oferują kredyty hipoteczne nierezydentom do 60-70% wartości oszacowania (w porównaniu do 80% dla rezydentów). Krótsze okresy spłaty (15-20 lat) i stopa procentowa nieco wyższa niż dla rezydenta — obecnie między TIN 3,5% a 4,5% w zależności od profilu. Ocenia się źródło dochodów i ogólną wypłacalność; wymagane są wyciągi bankowe z ostatnich 6 miesięcy, przetłumaczone przysięgle.
6. Oficjalna wycena. Bank zleca wycenę akredytowanej firmie (Tinsa, Sociedad de Tasación, itd.) — koszt 300-500 € na Twój koszt. Wycena określa wartość, na podstawie której obliczany jest procent kredytu hipotecznego. Jeśli wycena jest niższa od ceny zakupu, będziesz musiał wnieść większy wkład gotówkowy.
7. Notariusz. W dniu D akt notarialny podpisuje się u notariusza. Notariusz weryfikuje tożsamości, odczytuje akt notarialny i formalizuje przeniesienie własności. Koszt notariusza: 0,2-0,5% od wartości aktu notarialnego. Pamiętaj, aby zabrać ze sobą NIE, ważny paszport oraz czeki bankowe do zapłaty.
8. Rejestr nieruchomości i podatki. Po podpisaniu aktu notarialnego, jest 30 dni na wpisanie aktu do Rejestru i zapłacenie ITP (Podatku od Przeniesienia Własności) — od 6% do 10% ceny, w zależności od wspólnoty autonomicznej; we Wspólnocie Walenckiej wynosi 10% dla stałego miejsca zamieszkania lub 11% dla drugiego miejsca zamieszkania. Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, zamiast ITP zapłacisz VAT (10%) plus AJD (1,5%).
Podsumowanie kosztów dodatkowych: Realistyczna kwota powyżej ceny: ITP/IVA+AJD (10-11,5%), opłata notarialna (0,3%), opłata za wpis do księgi wieczystej (0,2%), opłata za obsługę administracyjną (300-500 €), prawnik (1.000-1.500 €), wycena nieruchomości, jeśli jest hipoteka (400 €). Spodziewany całkowity koszt: 10-13% od ceny. Dla nieruchomości o wartości 200.000 €, należy zaplanować 22.000-26.000 € dodatkowo.
Jeśli zakup jest inwestycją pod wynajem wakacyjny, polecamy przeczytać nasz post o rzeczywistej rentowności wynajmu wakacyjnego w Torrevieja — liczby bardzo różnią się w zależności od strefy i rodzaju nieruchomości. A jeśli chcesz niezobowiązującej rozmowy, aby lepiej zrozumieć proces zastosowany do Twojego konkretnego przypadku, napisz do nas tutaj a my zadzwonimy do Ciebie.
Ostatnia wskazówka: nigdy nie podpisuj umowy pierwszego dnia. Odwiedź nieruchomość co najmniej dwa razy, o różnych porach, i zadaj pytania dotyczące wspólnoty mieszkaniowej, planowanych dodatkowych opłat na remonty, świadectwa charakterystyki energetycznej oraz zaświadczenia o zdatności do zamieszkania. Towarzyszymy naszym klientom przez cały ten proces, aby całe doświadczenie przebiegło jak najbardziej płynnie.