Co tydzień otrzymujemy zapytania od inwestorów, którzy planują kupić nieruchomość w Torrevieja pod wynajem wakacyjny. Częste pytanie brzmi: „Jakiej stopy zwrotu mogę się naprawdę spodziewać?” Ten post próbuje na nie odpowiedzieć, opierając się na rzeczywistych danych rynkowych, a nie na danych marketingowych.
Zanim przejdziemy do liczb: licencja. Apartamenty turystyczne we Wspólnocie Walenckiej potrzebują regionalnej licencji VFT (Mieszkanie Turystyczne) i muszą spełniać minimalne wymagania dotyczące wyposażenia (gaśnica, apteczka pierwszej pomocy, formularze reklamacyjne, świadectwo charakterystyki energetycznej). Bez licencji ryzyko kary jest realne — grzywny zaczynające się od 6.000 € za ogłoszenie bez widocznego numeru VFT. Jeśli nieruchomość ma wspólnotę mieszkaniową, a jej statuty zabraniają działalności turystycznej, licencja zostanie odmówiona. Sprawdź to przed zakupem; piszemy o tym również w naszym przewodniku: kupno nieruchomości przez obcokrajowca.
Prawdziwe dane: przychody brutto. Z licencją, mieszkanie z 2 sypialniami blisko Playa del Cura zazwyczaj generuje przychody w wysokości od 11 000 do 14 000 € brutto rocznie z wynajmu wakacyjnego, ze średnim obłożeniem na poziomie 65-75% na platformach takich jak Airbnb/Booking. Tygodnie w lipcu i sierpniu można wynająć za 700-1 100 € za tydzień, podczas gdy od października do marca ceny spadają do 350-500 €/tydzień.
Przybliżony rozkład sezonowy 12.000 € brutto: lipiec-sierpień zazwyczaj generują 40-45% całości (5.000-5.500 €); czerwiec i wrzesień, kolejne 25% (3.000 €); kwiecień, maj i październik, 15% (1.800 €); pozostała część roku, 15-20% (1.800-2.300 €). Ten rozkład jest ważny, ponieważ koszty stałe nie rozkładają się równomiernie.
Szczegółowe koszty operacyjne: Profesjonalne sprzątanie (35-50 € za zmianę, ~30-50 zmian rocznie = 1.200-2.500 €), media o zmiennym zużyciu (prąd/woda/gaz/Wi-Fi 1.200-1.800 €/rok), opłaty wspólnotowe (40-100 €/miesiąc = 480-1.200 €/rok), ubezpieczenie od wielu ryzyk (200-300 €), naprawy i wymiany (budżetuj 600-900 €/rok), profesjonalne zarządzanie (15-20% od przychodów = 1.700-2.800 €). Łącznie: 4.380-9.500 € w rocznych kosztach operacyjnych.
Rozsądna rentowność netto: 4-6% w skali roku od ceny zakupu dla starannie wybranej inwestycji. Konkretny przykład: mieszkanie 130.000 € + 13.000 € kosztów związanych = całkowita inwestycja 143.000 €. Spodziewane dochody netto 6.000-8.500 € → rentowność netto 4,2-5,9%.
Ale to nie wszystko: wzrost wartości. W Torrevieja ceny nieruchomości rosną o 4 do 7% rocznie przez ostatnie 5 lat w centrum miasta. Jeśli połączysz rentowność z najmu (4-6%) ze wzrostem wartości (4-7%), całkowita rentowność może wynosić 8-12% rocznie. W ciągu 5 lat nieruchomość o wartości 130.000 € może wzrosnąć do 165.000-180.000 € wartości rynkowej.
Ryzyka do rozważenia: (1) Zmiany regulacyjne — Comunidad Valenciana może zaostrzyć przepisy dotyczące VFT, tak jak zrobiła to już Cataluña. (2) Nasycenie turystyczne — na obszarach o dużym zagęszczeniu konkurencja zaniża ceny. (3) Wspólnoty mieszkaniowe, które zabraniają wynajmu turystycznego na mocy swoich statutów. (4) Nieoczekiwane koszty zarządzania (awarie, wymiany).
Zalecenia dotyczące wyboru: Najlepszy stosunek ceny do rentowności zapewniają apartamenty z 2 sypialniami blisko plaży, z windą, tarasem i klimatyzacją w centralnych dzielnicach. Unikaj mieszkań bez windy na wysokich piętrach, nieruchomości z problemami wilgoci lub dużych wspólnot z częstymi dodatkowymi opłatami. To właśnie selekcja oddziela rentowność 4% od 8%.
Jeśli interesuje Cię uzyskanie konkretnych liczb dotyczących konkretnej nieruchomości, powiedz nam, jakim budżetem dysponujesz i jaki rodzaj strefy preferujesz, a przygotujemy dla Ciebie realistyczny arkusz kalkulacyjny z oczekiwanymi dochodami, kosztami i rentownością netto. Możesz również przeglądać katalog, filtrując według stref z najlepszymi perspektywami.